Professionnels

Vous pouvez exercer les métiers de l'immobilier suivants :

• Transactions sur des propriétés bâties ou non bâties (appartements, maisons, terrains)  : achat, vente, location, sous-location, location saisonnière, locations nues ou meublées et des transactions liées à des fonds de commerce (achat, vente, location-gérance)

• Gestionnaire de biens immobiliers (exemple : opération marketing, publicité, promotion)

• Syndic de copropriété

• Marchand de listes

• Petites prestations touristiques complémentaires liées à votre activité principale dans l'immobilier (exemple : forfait touristique, services de transport)

Vous pouvez cumuler ces activités immobilières, sauf celle de marchand de listes qui ne peut pas être exercée avec une autre.

Vous êtes l'intermédiaire entre les 2 parties qui contractent (par exemple vendeur et acheteur, loueur et bailleur).

Cette place d'intermédiaire est officialisée par un document appelé mandat. Vous êtes ainsi un mandataire.

Le mandat est rempli par l'agent immobilier, le vendeur et l'acheteur.

Il a généralement une validité de 3 mois maximum.

Il peut être simple ou exclusif. Il est exclusif lorsque le client vous choisit comme unique mandataire.

La transaction entre ces parties peut aussi être sécurisée par la présence d'une tierce personne de confiance : notaire, commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), avocat, banque, etc.

Vous rédigez un mandat de vente en tant qu'agent, dans le cas où un propriétaire vous le confie pour trouver un acquéreur. Le mandat est signé entre vous (agent immobilier) et le propriétaire qui souhaite vendre son bien.

Le mandat doit comporter les informations suivantes :

• Durée de votre mandat (maximum 3 ans)

• Numéro d’inscription au registre des mandants immobiliers

• Rémunération et par qui elle vous est versée

• Missions précises

• Conditions de maniement des fonds (perception ou non) et de reddition des comptes (rapport de gestion comptable)

En résumé, voici les informations clés à vérifier pour savoir si vous pouvez exercer :

• Avoir un diplôme bac + 3 minimum (BTS, Licence ou Licence pro) ou une expérience professionnelle dans un métier de l'immobilier

• Respecter les conditions pour exercer une activité commerciale

• Ne pas avoir subi une faillite personnelle ou une interdiction de gérer (informations présentes sur le bulletin n°2 du casier judiciaire)

• Bénéficier d'une garantie financière (minimum de 30 000 € pour les 2 premières années d'exercice puis 110 000 €) pour chaque activité (transaction, gestion, syndic)

• Souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle dite RCP

• Obtenir la carte professionnelle d'agent immobilier

• Créer votre entreprise : immatriculation au RNE et RCS et obtention des numéros Siren, Siret et code APE

Il est recommandé, dans certaines régions, de posséder le permis de conduire et de parler un minimum l'anglais.

Diplômes

Vous devez avoir obtenu au minimum l'un des diplômes suivants :

• BTS en professions immobilières

• Licence professionnelle (bac+2 reconnu bac +3) en gestion et carrière immobilière

• Licence (bac +3) dans les domaines commercial, juridique ou économique

• Licence (bac +3) obtenue dans un institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitat (ICH). (Par exemple, l'ICH duCnam)

• Certificat enregistré au RNCP (Répertoire national des certifications professionnelles) classé au niveau II (Licence, bac +3)

Vous pouvez obtenir un équivalent de diplôme (une licence pour 3 ans d'expérience professionnelle) en demandant une VAE.

Expérience professionnelle

Une expérience professionnelle dans le secteur de l’immobilier peut également vous donner le droit d’exercer en tant qu’agent immobilier .

L'expérience exigée varie en fonction des diplômes que vous possédez ou non.

• Si vous avez le baccalauréat ou un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales, l'expérience exigée est :

  • 3 ans d'expérience en tant que salarié à temps plein sous la responsabilité d'un détenteur de la carte professionnelle d'agent immobilier ayant la mention que vous sollicitez (ex : « Gestion », « Syndic de copropriété », « Transaction »)

• Si vous n’avez pas le baccalauréat ou un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales, l'expérience exigée est :

  • soit 10 ans d’expérience en tant que salarié à temps plein sous la responsabilité d'un détenteur de la carte professionnelle d'agent immobilier correspondant à la mention que vous sollicitez (ex : « Gestion », « Syndic de copropriété » « Transaction »)

  • ou 4 ans d'expérience si vous av(i)ez le statut de cadre

Dans votre métier, vous pouvez être amené à :

• Chercher des biens immobiliers (appartements, maisons, commerces, bureaux) à vendre ou à louer

• Rédiger et signer un acte juridique tel qu'un mandat avec le propriétaire ou un compromis de vente

• Estimer un bien immobilier, définir avec le propriétaire le prix de vente ou de location et le coût des charges

• Passer des annonces et afficher les biens immobiliers disponibles dans votre agence

• Faire visiter le bien immobilier

• Conseiller vos clients

• Vérifier les éléments de la transaction (techniques et financiers) : revenus des clients, rapport énergétique d'un bien, surface, etc.

• Rédiger un acte juridique comme un compromis de vente

• Accompagner acheteur (ou loueur) et vendeur (ou bailleur) dans la signature du compromis de vente ou du bail

• Remettre les clés au nouveau propriétaire ou locataire

• Rédiger un état des lieux du bien immobilier en location

Votre mission de conseiller est un devoir.

Vous êtes par ailleurs responsable de la vérification des éléments du dossier (revenus d'un client, titre de propriété, surface d'un bien, dépendances sur un terrain, existence de servitudes, bilan énergétique, amiante, etc.)

De quoi s'agit-il ?

La garantie financière est une réserve d'argent que vous devez obtenir auprès d'un garant.

En tant qu'agent immobilier, vous allez recevoir des sommes d'argent en dépôt pendant un certain temps. Ces sommes sont appelées des fonds. 

Ces fonds correspondent par exemple au versement d'un loyer, au dépôt d'une garantie ou à un acompte provenant d'un compromis de vente.

Dans quels cas la garantie financière est-elle toujours obligatoire ?

La garantie financière est toujours obligatoire pour l'exercice des activités suivantes :

• Transaction immobilière avec détention de fonds

• Gestion immobilière (aucune déclaration de non-détention de fonds possible)

• Syndic (aucune déclaration de non-détention de fonds possible)

La garantie financière n'est pas obligatoire pour l'exercice de l'activité suivante :

• Transaction immobilière sans détention de fonds (si vous rédigez une déclaration sur l'honneur de non-détention directe ou indirecte de fonds)

Quel est son montant ?

Elle s'élève à 30 000 € minimum lors des 2 premières années d'activité, puis à 110 000 € minimum.

Cette somme garantie s'applique à chaque activité immobilière exercée (transaction, gestion, syndic).

Le montant de 30 000 euros les 2 premières années ne s'applique pas aux personnes morales (société), dont l'un des représentants légaux ou statutaires a déjà été soumis à l'obligation de garantie par le passé.

Où l'obtenir ?

Vous choisissez vous-même le garant.

La garantie financière s'obtient soit auprès d'une organisation professionnelle, d'une compagnie d'assurance, d'un établissement de crédit ou de la Caisse des dépôts.

Modèle d'attestation

L'attestation de garantie financière doit comporter des informations obligatoires.

Vous pouvez consulter un modèle d'attestation de garantie financière.

Registres obligatoires

Lorsque vous percevez des fonds de vos clients, vous devez :

• Tenir un registre de tous les versements, appelé aussi "registre-répertoire" et un registre des mandats (format papier ou électronique, à conserver pendant 10 ans)

• Délivrer un reçu, (original remis au client et copie conservée dans votre carnet de reçus)

• Mettre ces fonds sur un compte bancaire dédié

L'assurance professionnelle appelée "RCP" (responsabilité civile professionnelle) est obligatoire.

Vous devez choisir un assureur parmi ceux du marché et signer un contrat d'assurance RCP.

Elle vous protège et indemnise vos clients en cas de dommages.

L'assurance RCP couvre aussi bien les dommages corporels, matériels ou immatériels.

Accident sur votre lieu de travail en présence de clients impactés, manquement à votre devoir de conseil ou d'assistance d'un client, erreur ou omission dans la rédaction d'un acte juridique que vous avez rédigé (compromis de vente, bail, état des lieux, etc.), fraude (par exemple vous dissimulez une partie d'un prix de vente), fermeture de l'agence alors qu'une transaction est en cours, dépôt de bilan, faillite, etc.

1. Vous devez d'abord préparer votre projet de reprise :

   • Pourquoi choisir la reprise plutôt que la création d'entreprise

   • Déterminer votre capacité à entreprendre, faire une étude de marché puis construire votre business plan

   • Sélectionner l'agence que vous allez reprendre

2. Après la phase de préparation, vous pouvez aborder les étapes clés de la reprise d'une entreprise.

Pour créer votre entreprise d'agence immobilière, vous devez suivre les étapes suivantes :

• Préparer votre projet : déterminer votre capacité à entreprendre, faire une étude de marché puis construire votre business plan

• Choisir votre statut et la forme juridique de votre entreprise

• Choisir le nom de votre entreprise

• Choisir la domiciliation de votre entreprise individuelle ou de votre microentreprise, ou domicilier votre société, et choisir le type de fonds de commerce

• Immatriculer votre entreprise individuelle (EI) ou votre micro-entreprise au RNE et au RCS ou immatriculer votre société, et obtenir un numéro Siren et Siret

• Ouvrir un compte bancaire appelé compte séquestre dédié exclusivement à percevoir les éventuels fonds liés à votre activité

Dans certains cas le choix d'intégrer une chaîne d'enseignes franchisées peut être pertinent.

La carte professionnelle d'agent immobilier est obligatoire pour exercer.

Elle est valable 3 ans puis renouvelable autant de fois que vous le souhaitez.

La carte mentionne la ou les activités immobilières que vous exercez : transactions, gestion, syndic, marchand de liste.

Vous devez faire la demande auprès de votre CCI.

Demande initiale

Renouvellement

Votre carte professionnelle d'agent immobilier est valable 3 ans.

Vous devez avoir suivi la formation continue obligatoire pour avoir le droit de la renouveler.

Elle est renouvelable autant de fois que vous le souhaitez.

Votre devez effectuer la demande 2 mois avant la date d'expiration de votre carte.

Vous adressez votre demande à la CCI du lieu de votre agence.

Modification

Vous devez déclarer à la CCI auprès de laquelle vous avez obtenu votre carte professionnelle tout changement concernant les points suivants :

• Adresse de votre entreprise ou de votre société (siège social) ou de votre principal établissement

• Dénomination ou raison sociale de votre entreprise

• Forme juridique de votre entreprise

• Identité du ou des représentants légaux ou statutaires

• Identité du garant de votre garantie financière

• Assureur pour la responsabilité civile professionnelle

Ces changements donnent lieu à la délivrance d'une carte professionnelle mise à jour, valable pour la durée restant à couvrir.

Coût

La formation continue est obligatoire pour exercer le métier d'agent immobilier.

Vous pouvez renouveler votre carte professionnelle seulement si vous avez suivi une formation continue au cours des 3 années d'activité passées.

La durée de la formation doit être de minimum 42 heures sur les 3 années consécutives d'activité.

La formation continue doit être en lien direct avec l'activité d'agent immobilier.

Elle doit porter sur les sujets suivants :

• Questions juridiques, économiques, commerciales

• Déontologie (au moins 2 heures sur 3 ans)

• Techniques concernant la construction, l'habitation, l'urbanisme, la transition énergétique

L'organisme de formation que vous choisissez doit être agréé.

Affichage pour votre clientèle

Vous devez afficher de façon visible par la clientèle les informations suivantes :

• Numéro de votre carte professionnelle

• Possibilité ou non de percevoir des fonds

• Montant de votre garantie financière, dénomination et coordonnées du garant

• Tarifs TTC de vos prestations et leur mode de calcul avec le barème des prix (les tarifs affichés doivent être appliqués)

• Répartition des honoraires quand le prix des honoraires est à la charge de l'acquéreur

Lorsque ces prix sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu ou au montant du loyer, l'affichage doit indiquer les pourcentages prélevés et les tranches de prix correspondantes ainsi que tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages.

Demander un avis d'expert

Vous pouvez demander un avis à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) pour savoir si votre affichage (ou projet d'affichage) de prix et de tarifs est conforme à la réglementation en vigueur.

La démarche se fait en ligne par le téléservice suivant :

Vous recevez une réponse dans un délai de 2 mois à partir de la date de réception du dossier complet.

En cas d'honoraires à la charge de l'acquéreur, les mentions suivantes doivent apparaître sur l'annonce :

• Part TTC des honoraires en pourcentage du prix hors honoraires

• Prix de vente honoraires inclus doit apparaître en 1^er lieu sur l'annonce

• Prix exprimé hors honoraires

En cas d'honoraires à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.

Une mention précisant le mode de répartition des honoraires, entre acquéreur et vendeur, doit figurer sur l'annonce de vente.

Toutes les annonces de location non saisonnière d'une durée supérieure à 90 jours doivent mentionner les informations suivantes :

• Loyer mensuel charges comprises : prioritairement aux locataires potentiels (sur un site internet d'annonces, par exemple)

• Charges locatives et leurs modes de récupération (provision, forfait ou remboursement sur justificatifs)

• Complément de loyer pour les communes soumises à encadrement : somme demandée par le bailleur selon les caractéristiques du bien (confort particulier)

• Montant du dépôt de garantie, limité à un mois de loyer hors charges pour les locations nues (sans meubles) et 2 mois de loyer hors charges pour les meublés

• Caractère meublé de la location si c'est le cas

• Montant total des honoraires que doit vous régler le locataire

• Part des honoraires dus pour l'état des lieux, si vous le réaliser

• Commune du bien loué (informe sur la zone géographique si elle est très tendue, tendue ou non), avec le numéro de l'arrondissement pour certaines villes

• Surface habitable louée, identique à celle dans le bail d'habitation

Vous souhaitez développer votre activité en ouvrant une 2^me agence.

Il s'agit soit d'un établissement secondaire, soit d'un établissement complémentaire s'il se situe dans le même département que l'agence principale.

Vous devez faire la déclaration préalable d'ouverture suivante :

On vous explique tout ce qu'il savoir pour mener à bien la création d'un nouvel établissement.

Statut

En tant qu'agent commercial, vous êtes indépendant.

Vous êtes un intermédiaire.

Il s'agit de faire l'intermédiaire entre l'agent immobilier et les acheteurs et vendeurs de biens (loueurs ou bailleurs).

L'agent commercial est aussi appelé un mandataire commercial.

Car vous faites l'intermédiaire par le biais d'un mandat.

Vous pouvez aussi être appelé négociateur en immobilier ou mandataire immobilier.

Cela signifie que vous n'êtes pas lié par un contrat de travail (soumis au code du travail) à l'agent ou à l'agence immobilière. Vous êtes lié à lui par un contrat de mandat (soumis au code du commerce).

Être agent commercial en immobilier est une activité civile et non commerciale. Vous n'avez pas le droit de faire des actes commerciaux.

Rémunération

Vous êtes rémunéré à la commission.

Votre revenu varie donc en fonction des négociations que vous aurez menées et du nombre de celles-ci.

En résumé, voici les informations clés à vérifier pour savoir si vous pouvez exercer :

1. Ne pas avoir subi une faillite personnelle ou une interdiction de gérer (informations présentes sur le bulletin n°2 du casier judiciaire)

2. Souscrire une assurance dite RCP, responsabilité civile professionnelle

3. Créer votre entreprise. Vous devez vous inscrire au RSAC en tant qu'entrepreneur individuel (EI), micro-entreprise comprise. Pour cela vous devez vous rendre sur le site du Guichet unique des formalités des entreprises.

Vous devez créer un compte personnel. Puis vous devez cliquer sur la colonne « Entreprise » puis sur « Déposer une formalité d'entreprise ». Un formulaire en ligne interactif de 8 pages vous est proposé ; vous devez le remplir pas à pas. Un mode d'emploi est proposé sur ce site internet du Guichet unique.

Ce sont les mêmes missions que celles de l'agent immobilier pour qui vous travaillez.

Dans votre métier, vous pouvez être amené à :

• Chercher des biens immobiliers (appartements, maisons, commerces, bureaux) à vendre ou à louer

• Rédiger et signer un mandat avec le propriétaire

• Estimer un bien immobilier, définir avec le propriétaire le prix de vente ou de location et le coût des charges

• Passer des annonces et afficher les biens immobiliers disponibles dans votre agence

• Faire visiter le bien immobilier

• Conseiller vos clients

• Vérifier les éléments de la transaction (techniques et financiers) : revenus des clients, rapport énergétique d'un bien, surface, etc.

• Accompagner acheteur (ou loueur) et vendeur (ou bailleur) dans la signature du compromis de vente ou du bail

• Remettre les clés au nouveau propriétaire ou locataire

Votre mission de conseiller est un devoir.

Vous êtes par ailleurs responsable de la vérification des éléments dossier (revenus d'un client, titre de propriété, surface d'un bien, dépendances sur un terrain, existence de servitudes, bilan énergétique, amiante, etc.)

Ce qui diffère de l'activité d'agent immobilier

Vous n'avez pas le droit de :

• Rédiger des actes commerciaux comme un compromis de vente

• Donner et facturer des conseils juridiques à vos clients

• Recevoir des fonds

Vous devez vous inscrire au RSAC (registre spécial des agents commerciaux).

On appelle cette démarche l'immatriculation ou encore la déclaration de début d'activité.

Vous exercez sous la forme juridique de l'entreprise individuelle (micro-entreprise y compris).

L'agent commercial en immobilier peut être inscrit au RSAC en tant que personne morale (société) ou en tant que personne physique (EI, micro-entrepreneur).

Comment vous inscrire ?

Vous êtes mandaté par l'agent immobilier pour qui vous travaillez.

Il vous donne l'habilitation de négocier et de faire des transactions en son nom. Il doit posséder la carte professionnelle « gestion transactions immobilières ».

L'agent immobilier doit demander et vous transmettre une attestation d'habilitation (ou attestation collaborateur) pour prouver qu'il vous délègue une partie de ses missions.

Cette attestation ne peut pas être valide plus longtemps que la date de validité de la carte professionnelle de l'agent immobilier, ni postérieure à la durée du contrat de travail du collaborateur.

Pour être renouvelée, vous devez avoir suivi une formation continue au cours des 3 années (42 heures sur les 3 années) dans le secteur de l'immobilier.

Statut et principales activités

Vous représentez l'agence immobilière qui vous a embauchée.

En général, vous avez les mêmes missions commerciales qu'un agent immobilier.

Vous êtes lié par un contrat de travail (soumis au code du travail) à l'agent immobilier et à l'agence immobilière pour qui vous travaillez.

Vous êtes sous sa responsabilité. Vous devez travailler en respectant ses recommandations.

Vous devez respecter les missions que l'agent immobilier a inscrites dans votre contrat de travail.

Vous n'avez pas le droit de développer une clientèle qui vous est propre.

Protection sociale

Vous bénéficiez de la protection sociale des salariés.

Vous avez droit à une assurance chômage.

Rémunération

Vous percevez un salaire.

Vous pouvez aussi être négociateur VRP salarié. Dans ce cas, comme tous les VRP, vous êtes rémunéré à la commission et non au salaire, ou bien avec un salaire minimum garanti (commissions perçues à partir du moment où elles dépassent le salaire minimum).

En résumé, voici les informations clés à vérifier pour savoir si vous pouvez exercer :

• Respecter les conditions pour exercer une activité commerciale

• Assurance dite RCS, responsabilité civile professionnelle obligatoire pour l'agence, qui s'étend aux salariés

Vous êtes mandaté par l'agent immobilier pour qui vous travaillez.

Il vous donne l'habilitation de négocier et de faire des transactions en son nom. Il doit posséder la carte professionnelle « gestion transactions immobilières ».

L'agent immobilier doit demander et vous transmettre une attestation d'habilitation (ou attestation collaborateur) pour prouver qu'il vous délègue une partie de ses missions.

Cette attestation ne peut pas être valide plus longtemps que la date de validité de la carte professionnelle de l'agent immobilier, ni postérieure à la durée de votre contrat de travail.

Pour être renouvelée, vous devez avoir suivi une formation continue au cours des 3 années (42 heures sur les 3 années) dans le secteur de l'immobilier.

Vous avez le droit de percevoir ou non des fonds, contrairement à l'agent commercial en immobilier.